青岛房价下跌幅度大的两种房子
房子最悲催的结局不是降价，而是缺少流动性，没人接手，除非是白菜价。
年之后，青岛有两种房子实现了大幅度的降价，这将给我们以很大的启示意义。
01远大新
所谓远大新，通俗点来说就是远郊区的新房。
这个远郊区，包括原胶南、胶州、即墨、上合、蓝谷等，这些地方的房价几乎都大幅度下降了。
根本原因，我认为有三个，首先是作为主城区的睡城不合格。
我上周去了一趟蓝谷，站在蓝谷的高点四处张望，发现无论是到青岛市区还是即墨老城区，都隔着大片山区，而且距离很远。
很明显，这些中间地带不可能发展起来，那么蓝谷和青岛市区、即墨老城区就会永远存在这种物理间隔。
因为长通勤，蓝谷很难成为青岛市区、即墨老城区的睡城，其楼市只能自成体系，依靠自己发展。
胶南、胶州、即墨、上合也一样，都被分成不连接的一块一块，又与青岛市区距离太远，其楼市都依靠不了市区的“远水”。
其次是自身的人口支撑乏力。
青岛的人口吸引力还是不错的，每年都有10万左右的常住人口增长。
可青岛新区太多，每个新区的房子又太多，有限的人口被庞大的分母一平均，就不够看了。
人口问题其实就是产业问题。外地人来了得先有一个不错的工作，其次才是买房子的问题。这方面，青岛各大新区还需要继续努力。
三是投资客的缺失。
远郊区的房子，一旦缺失了投资属性，就只能依靠本地人购买，可本地工作的人又能有几个。
远郊区楼市的繁荣，永远不是依靠本地人。前些年，靠概念，靠美景，靠大海，青岛远郊区的房子吸引了大量外地人和青岛市区人的投资购买。
可楼市一旦进入不可逆转的下行周期，投资客比谁跑的都快，这就造成二手房短时间集中出售，价格只能是挤兑性的下降。
投资客的存在，让新区的管理者以为前些年卖出房子是本地的实力，继而开发出更多的房子。可投资客一跑，远郊区楼市就露出了本性。
这三个因素集中爆发，远郊区楼市就面临着谁来接手的问题，可找来找去却找不到这个“谁”在哪里。
我今天看到一位中介的朋友圈，很是感触：
这位胶南的房东为了腾出买房的资格，已经做到这种地步了。我想，他但凡有一点能卖出去的可能，也不会这样操作。
02老破小
此老破小，泛指市区的老房子，不论大小。我曾在《青岛这种房子已步入死局，再也不会翻身了！》一文中写过，青岛的老房子划分年份是年。
如果你对青岛房价比较了解，你会发现市区老房子的价格已经跌到了年之前，也就是说年那一场大会涨上来的都跌回去了。
如今，市北、李沧不乏1万出头的老房子，即使是好楼层也只能卖1.5万左右，而且非常的有价无市，非常难卖。
和远大新不同，老破小所处的市区没有那么多问题，买房需求还在，但老破小自身出了问题，或者说是其需求客户的问题。
上一轮牛市中，远大新靠投资客实现涨价，老破小却只是依靠刚需来实现短暂的繁荣，几乎没有人会投资老破小，老破小的买家永远都是刚需。
但现在刚需也看不上老破小了，老破小自然就成了跌价最惨的房子。
上一轮买到老破小的房东都在置换新房，新入青岛的刚需小年轻更是对老破小避之不及。
可见，丧失了买房客户是老破小面临的最大问题，而且无解。
综上所述，虽然远大新和老破小跌价的原因不一样，但有一点是相同的，那就是买家减少，房源增多，供大于求。
而且，随着大家买房理念的转变、楼市进入下行期、经济趋缓，这种现象将会更加普遍，也将不会逆转。
通透点来说，就是远大新、老破小已经回归商品本性，成了消费品，大家要么不缺少这种房子，要么看不上这种房子。
正因为此，如果你手里有多套远大新、老破小，真的该置换了。房子不在多而在优，以后可能五六套劣质房子都赶不上一套优质房子。而且，房地产税还在后面等着呢。
最后再做个总结：一种商品，市场库存特别多，严重供大于求，没买的看不上，已经买的都在闲鱼挂着转让，那多半是要被淘汰的，像以前的按键手机；而另一种商品，大家都上赶着去求买，甚至要饥饿营销，那多半是有前途的，像大屏手机。
房价不会无缘无故的涨跌，内中自有深意。青岛楼市已经分化，我们再也回不到过去。
（本文可能会戳伤一些人的小心脏，还请多担待。我自己就有套老破小，但我依然选择正视问题、理性书写。）
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