注意未来5年,这类城市的房子不能再

在过去的六个月里，许多亲戚朋友询问“在家乡县城买房”的问题，许多网民也发私人短信询问“是留在大城市还是回家乡好”。在全面了解和分析了一些小城市的人口、工业、经济、住房供需等基础数据后，我决定写这篇文章。对于更多在这方面有问题的朋友。结论我们文章的标题已经明确：在未来五年内，小城市的住房不能再被随意购买。什么是“禁止随意购买”要抛弃前几年“有钱买房”、“买房等升值”的观念。坦率地说，除了自住外，我们将暂停一切“以盈利为目的投资购房”的行为。

当然，如果你是一个纯粹的“刚性需求”，你应该买还是应该买。长期以来，许多人把刚性需求的概念与投资的概念混为一谈，这导致许多人在购房决策时犹豫不决、胆怯。什么是“刚性需求”我个人的理解是，那些已经到了“不得不买房”的地步的人。例如，当你谈论你的伴侣并准备结婚时，你只需要买一栋房子。因为如果你不买房，你的岳母不会同意娶一个女孩，你的女朋友会是黄色的。你必须继续“单身”。另一个例子是，家里的孩子已经从幼儿园毕业，即将上小学。你不想耽误孩子的未来，也不想让孩子在起跑线上输。在这个时候，你必须通过卖锅里的铁来买房子。对于这些人，我们都称他们为“刚性需求”——对于刚性需求，我们迫切需要的是一栋可以居住、结婚、上学、养老和就医的房子。此时，房屋不仅发挥着其居住价值，而且还发挥着约束在房屋上的社会资源价值。即使你在黑龙江省鹤岗市，你也应该在需要的时候买房。

在给出具体原因之前，让我们先澄清一个概念：什么是小城市国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》对“小城市”作了明确界定：城区常住人口50万以下的城市为小城市。其中，20万以上50万以下为一类小城市，20万以下为二类小城市。然而，我们提到的“小城市”远远超出了官方的范围。王曾经发布过一组数据。年，中国城市数量达到个。今年6月1日，第一财经新一线城市研究院发布的《年城市商业魅力排行榜》为城市设定了六个级别：4个一线城市、15个新一线城市、30个二线城市、70个三线城市、90个四线城市和个五线城市。因此，基于上述两组数据，我们排除了大部分一线、二线、三线和四线城市。这样，全国大约有个城市可以称为“小城市”。也就是说，只有个大中城市有一定的人口和合理的经济。其中，只有30-40个城市是我们经常讨论的城市，具有一定的投资价值。这意味着，在中国近个大中城市中，有近6个是城市群和大都市圈中的非核心城市，有些甚至可以称为“卫星城”。归根结底，这些城市的人口、经济和工业由于其地理优势而具有一定的实力。壳牌、安居客、中致远、科瑞、易居、中原地产等大数据研究判断中心经常监控全国前50名城市。国家统计局每月公布的新、二手房价格走势仅覆盖全国70个大中城市。

我为什么不建议在小城市买房子首先，小城市的人口不断减少，需求枯竭，购买力严重透支。观察中国人口流动的趋势不难得出结论：常住人口数量和小学生数量都表现出弱省被强省吸走的特点，低水平城市向经济发达地区和大都市集聚。国家统计局发布的《年中国人口普查年鉴》显示，江苏、浙江、上海和广东等东南沿海发达城市正在吸引来自其他省份的人口疯狂涌入。其中，广东的流动人口接近万，江苏、浙江和上海的流动人口超过0万。相反，河南、安徽、四川、黑龙江、吉林、辽宁等省的户籍人口常年不断被吸纳和流出。特别是在河南、安徽和四川，户籍人口已超过0万。其中，安徽人最受江苏、浙江和上海人的欢迎。此外，据《证券时报·数据报》统计报告，近十年来，中国净人口减少前名城市中，均为非省会城市，超过8个。成都是一个三、四线的小县市。其中，30%的人口来自黑基和辽，黑龙江以12人居首位。值得一提的是，近十年来，保定、绥化、四平、资阳、齐齐哈尔、六安、安庆、通化等八个城市的常住人口减少了多万。人口外流方向基本上是沿海经济发达地区、大城市，包括全省中心城市。

来源：为什么小城市不能留住人我们认为，原因只有三个：一是除了提供比大城市更便宜的住房外，小城市在工业、就业、基础设施、公共服务水平等方面相对落后；2、小城市的小竞争本质上是人才和产品的极度缺乏，缺乏激烈的竞争。市场迭代缓慢，识别人才的能力较差。今天我们在大城市随处可见的高纬度、高精度和尖端技术在小城市已经没有生存空间，因为没有产业、配套设施、资源、资金等来支撑‘三、狭隘的发展、就业观念和不低的消费水平。小城市圈相对稳固，每个人都喜欢聚在一起考公务员。人际网络、人际网络、亲属关系等现象随处可见。小城市人口的持续流失直接反映了购买力的丧失——人口外流不仅带走了人口，而且带走了沉重的购买力。有人可能会说，在-年期间，许多小城市的房价总体涨幅达到了50%-70%。一些县的房价上涨了一倍。

那些说这番话的人忽视了一个基本事实，即过去，小城市房价的“弥补”并不依赖于城市本身的实力，而是依赖于“棚改货币化安置补偿政策”——棚改不再发行房屋，而是发行货币，人为地创造需求，创造了大量购买力。这些拆迁户到商品房市场购房，需求大量释放，房价可能缓慢上涨。现在小城市的基本情况与五年前完全不同：一方面，购房需求已经枯竭，尤其是当地人，他们基本上有1-2套房子，而且不缺房子；另一方面，从人口外流可以看出，小城市的需求仍然被高水平城市所吸引。大量高素质人才流向大城市，最终伤害的是小城市的房地产市场。

其次，全国90%以上的小城市住房严重过剩。广西和东北等许多小城市的库存清除周期已超过10年。要衡量一个城市的房价趋势，最重要的是新房的库存。有人说，二手房是市场的真正反应，这是针对大中城市。对于小城市来说，实际上基本上没有二手房的交易量，只有新的住房市场。原因很简单。一方面，大多数当地人买房居住；另一方面，小城市的当地人不再需要买房，外人也不来买房，所以很难达成二手房交易。3月底，22.58个月跃升至24.78个月。上月底，科瑞发布了全国个城市商品房库存月报，显示4月份全国个城市商品房库存从3月底的22.58个月跃升至24.78个月。其中，三、四级脱毒周期已达到28.15个月，明显高于个城市的平均值。在监测的66个三四线城市中，38个城市的去城市化周期超过20个月，其中防城港将用12.7年消化该市的商品房。

需要提醒的是，发布的数据是个城市的平均库存去库存周期。事实上，城市内部的库存也有很大的差异：核心区人口稠密，购买力较强，新房销售自然较为平稳，库存去库存周期也较短。相反，许多城市管辖的县的库存确实很高。以青岛为例。科瑞数据显示，年4月，青岛库存总量达万平方米，位居全国第一。但从分区的角度来看，青岛市的污染源主要集中在郊区，净化周期最长的地区是胶州、前胶南、即墨和前黄岛。这些地区可以称为“小城市”，青岛的主城区是“大城市”。

以广西玉林市前一段时间推出的“促进农民进城购房”为例，常住人口虽然有万，但外地户籍人口万。这个概念是什么23.4%的人在为其他省份捐款。此外，榆林主城区只有90万人，全县有万人。那么，玉林的库存清除周期有多长如果考虑潜在供应，根据目前的流速，净化周期可能在5-6年之间-玉林新房的库存超过套，现在每月的营业额约为套。另一个例子是安徽省阜阳市。年底，新房清仓周期超过7年。和年上半年，阜阳房地产市场交易量也大幅下降。这意味着目前阜阳的新房库存仅高于年底。我上周刚刚访问了阜阳。我唯一的感觉是供需严重失衡，房屋严重过剩。特别是阜阳市临泉县、阜南县和泰和县，40%以上的房地产项目至今未复工，许多房地产项目存在长期停建甚至未完工的风险。事实上，就连哈尔滨、长春、呼和浩特等省会城市的新房也经历了多个月的周期，至少要8年才能售完。

而且，如果土地不能出售，地方财政没有钱，发展就会停滞，各方面都会进入“冬眠”状态。在家庭负债率层面，根据央行数据，中国家庭的杠杆率已达到72.2%，超过了欧元区61%，与美国79%的差距也在缩小。这意味着，居民部门的杠杆空间越来越小。当然，这也是平均值。据央行顾问称，城市的能源水平越低，居民的杠杆能力越低。坦率地说，与北京、上海、广州和深圳等一线城市相比，全国多个中小城市的债务水平已经达到峰值。此外，必须指出的是，自以来，人们的储蓄意愿显著增加。根据央行的调查问卷，今年第二季度，58.3%的居民倾向于“储蓄更多”，比前一季度增长3.6%，只有23.8%的居民倾向于“消费更多”。这意味着在当前时期，居民更愿意省钱而不是消费。普通人喜欢储蓄，住房消费愿意低，而地方财政没有钱。众所周知，地方财政的主要来源是土地销售。全年土地出让收入亿元，同比增长3.5%，但贡献基本来自全国前12位城市。这些城市都是人口不断流入、房价居全国前列的城市。相比之下，在全国许多中小城市，土地销售收入在过去一年急剧下降。以榆林、阜阳为例：榆林土地收入亿元，年土地收入亿元，下降46.7%以上。年一季度，榆林市土地出让交易额仅1.33亿，居全省第十位；此外，阜阳市土地销售收入仅为79亿元，交易量创历史新低，较年减少亿元，下降61.2%。

总之，如果小城市的土地卖不出去，地方财政就没有钱，发展就会停滞，基础设施建设和各行各业的财政支持就很难开展。最后，各个方面都进入了“休眠”状态。这方面最典型的例子是鹤岗。据数据显示，年鹤岗市财政已进入“入不敷出”阶段：年鹤岗市全口径财政收入38.8亿元，比上年下降10.3个百分点，其中公共财政收入23亿元，下降7.8个百分点。鹤岗市税收仅13.3亿元，下降11.5%。而年鹤岗市全口径财政支出.7亿元，比上年增长0.3%。因此，我们必须进行“债务重组”。

虽然鹤岗是一个极端的例子，但全国各地的大量小城市实际上都有一个逐渐“鹤岗”的趋势——它们自身的造血能力严重不足，并且过于依赖财政转移支付。城市缺乏造血能力的根本原因是，如果没有体面的工业、无法留住人才以及长期的经济低迷，就难以实现大发展。房地产的财富出路基本结束。随着人口的持续增长，经济的发达支撑，以及未来大中城市的短分红期，对于全国绝大多数城市来说，房地产在未来将逐步回归住宅属性。正如马所说，未来，90%的城市和90%的房地产只能居住，而房价也将回到建筑成本定价时代。如今，许多一线城市、新一线城市、省会城市、国家中心城市等都需要降低门槛，创新和吸引人才来支撑房地产，更不用说全国大量的小城市了。所以，听我哥哥的建议，今后五年，小城市的房子不能乱买！

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